תהליך רכישת דירה הינו תהליך מורכב ודורש מחשבה עמוקה, כרוך בהתלבטויות ובבדיקות רבות.
לרוב, רכישת דירה הינו צעד משמעותי מאד, במיוחד משום שזוהי אחת ההוצאות הכלכליות
הגדולות ביותר לרוב רוכשי הדירות.
ולכן ,חשוב שתדעו את כל מה שצריך לבדוק בטרם הגעתם להחלטה וחתימת חוזה.
ברשימה שלהלן אתמקד ברכישת דירת יד שנייה.
נתחיל בבדיקה ראשונית שתכלול מספר גורמים:

1. התקציב – יש לדעת בדיוק כמה כסף יש ברשותכם כהון עצמי וכמה תצטרכו לקחת כמשכנתא.
   אם יש צורך למכור דירה קיימת גם את זה צריך לקחת בחשבון. ובמקביל לבדוק עם יועץ
   משכנתאות בדיקה עקרונית בעניין גובה המשכנתא שאתם רשאים לקבל על פי הנתונים שלכם.
2. בדיקת הסביבה – מטרדים סביבתיים, גנים ציבוריים, תחבורה ציבורית, בתי ספר, גני ילדים (
   גם אם כרגע אין לכם ילדים), אזורי קניות וכו’.
3. כיווני אוויר – לפי העדפות שלכם, קר, חם, והאם קיימת מערכת מיזוג בבית, דוד שמש.
4. מצב הדירה – יש לבדוק האם הדירה דורשת שיפוץ שכן במצב כזה, תצטרכו לבדוק עלויית
   השיפוץ שאותן צריך לכלול בתקציב שברשותכם על מנת לא להסתבך בשלב מאוחר יותר.
   ומכאן נעבור לבדיקה מעמיקה יותר של זכויות הבעלות:
   אזכיר שבשלב זה לאחר שהחלטתם לרכוש דירה, מומלץ מאד להתקשר עם עו”ד, מוקדם ככל האפשר,
   עו”ד מומחה לענייני נדלן וכזה שיוכל ללוות אתכם בתהליך החל משלב המו”מ ועד לשלב העברת הזכויות
   על שמכם.
5. בשלב זה , מבקשים לבדוק ראשית את זכות הבעלות שעומדות למכירה:

אדמה פרטית או אדמת מינהל.
אלו הן שני סוגי הזכויות העיקריות:
רק 7% מהקרקעות בישראל הן אדמות פרטיות והשאר הקרקעות נמצאות בבעלות
המינהל, שהן 93% משטחי המדינה.
ברכישת בתים פרטיים במיוחד יש חשיבות לכך.

2. בדיקת נסח טאבו – נסח הטאבו מהווה למעשה ” תעודת הזהות של הנכס” הוא כולל מידע בעניין
   הנכס, בעלי הנכס קיום שעבוד, עיקול, הערות אזהרה, הפקעת, צווי הריסה, הערות לפי חוק
   הבנייה וכו’
   כל אדם רשאי להוציא את נסח הטאבו בדרך פשוטה ומהירה מהאינטרנט, אך זה יכול
   לשמש רק לשם עיון ראשוני.
   אמליץ מאד שלא להסתמך רק על נסח טאבו זה, אלא להוציא נסח טאבו חתום בידי
   רשם המקרקעין.

מידע זה, אשר מצוי בנסח הטאבו חשוב מאד בטרם רכישת המקרקעין כדי למנוע בעיות
בהמשך.
חשוב לבדוק את נסח הטאבו אף מספר פעמים בשלבים שונים של העיסקה:
בשלב הראשוני של משא ומתן, במעמד חתימת החוזה כדי לוודא שלא חלו שינויים
במצב הרישומי של הנכס.
במהלך העיסקה אם לוקחים משכנתא, תהיה דרישה מהבנק ובסיום העיסקה.

3. לבדוק ברשויות שהדירה כולה נבנתה על פי היתר שאין בה חריגות בנייה, לא הוצאו עליה צווי
   הריסה והאם יש סיכוי להידרש למס שבח ועוד…
4. מחיר הדירה ומהו כולל – חשוב שיערך משא ומתן והסכמות ברורות עם בעל הדירה על מנת
   שלא להגיע להמשך משא ומתן ביום חתימת החוזה.
5. עלויות הקנייה באופן סופי – לבדוק מהם ההוצאות הנוספות למחיר הדירה, ההוצאות מגיעות
   לעתים לסכומים גבוהים שאם אין מייחסים להם חשיבות ולא לוקחים אותם בחשבון בתחילת
   הדרך עלולים לסבך אתכם בשלב בתשלומים.
6. עו”ד ידריך אתכם מהן הוצאות המיסוי הנלוות לעסקאת מקרקעין בעיקר מדובר במס רכישה,
   היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, מס שבח שכר טרחת עורך דין, דמי תווך אם
   יש, עלויות מעבר שונות כגון הובלה, שיפוץ, עלויות משכנתא, שמאות. ויוודא שיש בידיכם את
   כל האישורים והעלויות ואף יסייע בידכם לצמצם עלויות.
7. לוודא שיש בידכם את ההון העצמי הנדרש בטרם יצאתם לדרך.
8. אם לוקחים משכנתא, לוודא שיש בידכם אישור עקרוני בטרם חתמתם על ההסכם.
   בהתאמה ללקיחת המשכנתא ייקבעו תאריכי תשלומי התמורה.
9. וכשהגעתם בשעה טובה לישיבה לסגירת זיכרון דברים, לזכור שזיכרון דברים הינו חוזה לכל
   דבר וכבר בשלב זה חשוב שילווה אתכם עורך דין.
10. ולכן היזהרו מחתימה מהירה על זיכרון דברים.
11. רבים טועים לחשוב שזהו רק זיכרון דברים בסיסי ואין לו כל ערך, אך זיכרון דברים מהווה
    בהרבה מקרים מסמך משפטי מחייב לכל דבר
    לסיכום: לא לחתום בטרם התייעצתם עם עורך דין!

הכותבת: עו”ד סיגל תמיר