בתכנון מס נכון ומראש תוכלו להמנע מהפתעות ומטעויות שעלולות להזיק לכם
מס רכישה משולם לאחר רכישת דירה כידוע, אך המס המוטל על רוכשי דירה נוספת שונה ממס הרכישה על דירה ראשונה (“דירה יחידה”)
הגדרת “דירה נוספת” כולל: מס רכישה דירה שנייה, דירה שלישית וכו’, מס רכישה דירה להשקעה וכן מס רכישה לתושב חוץ או חברה הקונה דירת מגורים.
בטרם רוכשים דירה נוספת להשקעה, מומלץ להתייעץ עם עו”ד על מנת לא להתקל בהפתעה לא נעימה של מס רכישה גבוה בהרבה ממה שחישבו, במקרה כזה הרוכש עלול להקלע לבעייה.
ובכן, מהו מס רכישה החל על דירה שניה?
כאשר לרוכש יש דירה בבעלותו והוא רוכש דירה נוספת, אזי הוא לא ייהנה בהקלה של המדרגה הראשונה במיסוי מקרקעין ובכל מקרה קיימים שינויים במדרגות המס ברכישת דירה שנייה והלאה לעומת דירה ראשונה שמצריכים מהמשקיע לדעת ולתכנן בהתאם את תכנון המס.
מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת. (העידכון שלהלן בתוקף עד 15.01.23)
מדובר בשיעור מס גבוה, שמתבטא באחוזים מסויימים מעלות הרכישה והחיוב הוא כבר מהשקל הראשון.
מדרגות מס הרכישה בגין רכישת “דירה נוספת” מפורטות להלן:
8% – על חלק השווי שעד 5,525,070 ₪.
10% – על חלק השווי העולה על 5,525,070 ₪
דוגמא להפרשי המס אביא לפנכם: אם רכשתם דירה ראשונה ב-2.5 מליון הרי שמס הרכישה יסתכם ב- 16 אלף ₪. לעומת זאת אם זו דירתכם השנייה, תוגדרו כמשקיעים ועלות המס עלולה להגיע לכ- 137,000 ₪. מדובר בהפרש גדול, ובאחוזים בדירה השנייה נגיע להפרש של יותר מ6%.
אציין, כי קיימים חריגים להבטי המס שהוזכרו לעיל: לעניין רוכש בדירה אחרת, על אף שאינו גר שם ובתנאי שזכויותיו בדירה הנוספת אינן עולות על 1/3 מזכויות הבעלות או החכירה המלאות בדירה וכן לעניין יורש שבבעלותו 1/2 דירה שהתקבלה בירושה, אינן נחשבות דירה “כדירה נוספת” ולכן, ייחושב מס הרישה לפי מדרגות מס של “דירה יחידה” המתחילות מ0% ועולות בהדרגה לפי מחיר הדירה הנרכשת.
בנוסף, בכל זאת קיימות סיבות מסויימות ודרכים שבהן לא תידרשו לשלם את המס המחושב על דירה שנייה כלומר “דירה נוספת”:
אך לפני כן יש לדעת כי חוק מיסוי מקרקעין קובע כי יראו רוכש ומשפחתו כלומר בן זוג או בת זוג וילידיהם הקטינים עד גיל 18 כ”רוכש אחד”.
הוראה זו קובעת פיקציה שהיא בבחינת חזקה משפטית לפיה יראו בכל בני המשפחה בני זוג וקטינים כאמור כתא משפחתי אחד לעניין חישוב מס הרכישה.
יחד עם זאת, בית המשפט העליון קבע כי על מנת לסתור את חזקת התא המשפחתי יש לקיים שני תנאים מצטברים:
קיום הסכם ממון ין בני הזוג הקובע מפורשתות הפרדת רכוש
והפרדת רכוש שמיושמת בפועל.
בשל כך קבע בית המשפט מספר מבחני עזר לשם בדיקת יישום ההפרדה הרכושית, נבחנת הסוגיה של מגורים במשותף, נשיאה משותפת של הוצאות שונות הקשורות לדירה, החזרי משכנתא שנלקחה לצורך מימון קניית הדירה. האם מתקבלים דמי שכירות מהדירה המופקדים בחשבון בנק משותף (הללו ייחשבו כפירות מהדירה) במצב נתון זה ייחשב הסכם הממון כלא ממומש.
ובכן, המקרים בהם לא תידרשו לשלם מס רכישה בדרגת מס גבוהה:
- עסקת העברה ללא תמורה (דירה שהתקבלה מקרוב (קרוב לעניין זה ייחשב ” בן זוג, לרבות מיש שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן –זוגו של צאצא, אח ואחות”) במסגרת זו תידרשו לשלם מס רכישה מופחת לפי שיעור של 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
בעסקת העברה ללא תמורה בין בני זוג החיים באותה דירה קיים פטור מלא ממס רכישה
למעשה אם בני הזוג מתגוררים בדירה יהיו זכאים לפטור מלא אך אם לא מתגוררים בדירה יידרשו לשלם 1/3 מס רכישה כמו קרוב משפחה.
- משפר דיור – מי שרוכש דירה שניה אך עדיין לא מכר את הדירה הראשונה יינתנו לו 18 חודשים הארכה לתשלום מס הרכישה עד שימכור את הדירה הראשונה אם ירצה בכך ומס הרכישה ייחושב עבורו כדירה יחידה, באם יחליט שלא למכור את הדירה הראשונה יצטרך לשנות את הדיווח לשם כך ויידרש לשלם מס בשיעור גבוהה על פי מדרגות המס שנקבעו ל”דירה נוספת”
- בנוסף תהיה קיימת עבורו אפשרות נוספת העברת הדירה הראשונה לקרוב משפחה כגון מתנה להורים שעליה ישולם אחוז המס המופחת והדירה שרכש תחשב לו דירה יחידה וישלם עליה על פי מדרגות המס ל”דירה יחידה”.
בתנאי שכל העברה אמיתית ולא כפיקציה עבור שלטונות המס.
- רכישת בית ישן ובניית בית חדש על השטח הקיים – במצב כזה ניתן לחשב את המס על פי רכישת קרקע ולא לפי רכישת בית ולפיכך ייחסך סכום נכבד של מס רכישה, ובלבד שהרוכש אכן יוכיח שיש לו כוונה להרוס את הבית הקיים. כמובן שיש להוועץ קודם כי אלו עסקאות מסוכנות יותר שהרבה פעמים מחשידים את רשויות המס ולכן יש לנקוט במשנה זהירות ובליווי עורך דין.
- רכישת דירה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה ובלבד שהדירה הנרכשת בקבוצה מחליפה את ה”דירה היחידה” הקיימת, אציין כי זה לא מצב סטנדרטי שהרי ברכישת דירה מקבלן יש להצהיר על הדיווח בתנאי למכירת הדירה הראשונה בתוך 12 חודשים, המדובר במצב של עיכובים כלשהם שאינם תלויים ברוכשים ושאינם מאפשרים להם להתגורר בדירה, במצב חריג זה ניתן על פי התיקון לחוק סעיף 9 המאפשר לאותם רוכשים שדירותהם טרם מומשו לרכוש דירת מגורים נוספת ולהנות מהקלה במדרשות המס המופחתות ולהתעלם מהדירה שלא מומשה, המעוכבת מסירה.
- דירה שהתקבלה לאחר פנוי בינוי, על אף שהיא חדשה תהיה פטורה ממס רכישה
- הנחה במס רכישה לנכים, לנפגעי פעולות איבה, למשפחות חללי צהל
- הנחה במס לעולים חדשים – עולה חדש שרכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד 7 שנים לאחר כניסתו. (ניתן לקבל את ההטבה פעם אחת בלבד, אם ירצה לרכוש דירה אחרת לא יוכל להשתמש בהנחה זו)
כאמור, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לענייני נדלן בטרם תקבלו החלטה.
